Finanzierungsnewsletter
September 2025

Die Bauzinsen in Deutschland bewegen sich im September 2025 stabil auf einem leicht erhöhten Niveau. Die Bandbreite für zehnjährige Sollzinsbindungen liegt aktuell zwischen 3,6 und 4,2%, abhängig von der Bonität, dem Eigenkapitaleinsatz und der gewählten Zinsbindung. Kurze Laufzeiten von bspw. fünf Jahren können bereits bei 3,6% liegen, während längere Festzinsbindungen bis zu 4,4% erreichen können. Nach kurzfristigen Ausschlägen zwischen 0,2 und 0,5% im Sommer, zeigten die Bauzinsen in den letzten Wochen nur geringe Schwankungen.

Für die aktuelle Zinslage spielen insbesondere die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen eine große Rolle. Diese haben sich in den letzten Monaten tendenziell nach oben bewegt und wirken sich indirekt auf die Baufinanzierungszinsen aus. Der Einfluss des EZB-Leitzinses ist zwar vorhanden, fällt vermehrt aber geringer ins Gewicht, da die Bauzinsen stärker von langfristigen Kapitalmarktbewertungen als von kurzfristigen geldpolitischen Entscheidungen bestimmt werden.

Zudem stellen Swap-Sätze, vor allem der zehnjährige Euro-Swap, eine wichtige Referenz dar, welche die durchschnittlichen Zinserwartungen am Kapitalmarkt widerspiegeln. Banken orientieren sich bei der Kalkulation ihrer Baufinanzierungszinsen stark am Euro-Swap-Satz, da dieser die Refinanzierungskosten langfristig abbildet. Steigende Swap-Sätze führen daher häufiger zu höheren Bauzinsen, da die Finanzinstitute die gestiegenen Kosten an die Kreditnehmer weitergeben. Sinkende Swap-Sätze können hingegen günstigere Baufinanzierungen ermöglichen.

Obwohl die Inflation zuletzt wieder leicht anzog, bleibt die deutsche Konjunktur insgesamt schwach. Eine geringe Nachfrage wirkt sich in der Regel dämpfend auf Zinssteigerungen aus. Auf globaler Ebene übt die US-Notenbank Druck auf die Zinslandschaft aus. Wenn die US-Notenbank Zinssenkungen meidet, kann dies Impulse setzen, die langfristige Zinsniveaus auch in Europa beeinflussen.

Auch im Immobilienmarkt selbst bestehen mehrere Faktoren, die einer Entlastungsbewegung entgegenwirken. Weiter steigende Baukosten, gestiegene Material- und Personalkosten sowie eine moderat rückläufige Nachfrage hemmen Spielräume für niedrigere Zinsen. Zugleich stagnieren Immobilienpreise vielerorts, was Investoren und Käufer zurückhaltend macht.

Auf dieser Basis ist zu erwarten, dass die Bauzinsen in den kommenden Monaten relativ stabil bleiben – mit leicht, seitwärts gerichteten Schwankungen. Immobilieneigentümer mit auslaufenden Festzinsvereinbarungen, Immobilienkäufer und Bauherren sollten die aktuelle Situation nutzen, um sich frühzeitig über alternative Finanzierungsmodelle zu informieren. Eine recht-zeitige Entscheidung ermöglicht die Sicherung einer langfristigen Zinsbindung und schafft da-mit verlässliche Planungssicherheit.

Der frühzeitige Einstieg in die Anschlussfinanzierung ist oft schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung möglich und bietet daher große Vorteile:

Planungssicherheit: Durch eine vorausschauende Anschlussstrategie kann das aktuelle Zinsniveau bereits heute für die Restschuld in den kommenden Jahren gesichert werden, wodurch ein nicht kalkulierbares Zinsänderungsrisiko vermieden wird.

Forward-Darlehen: Das Forward-Darlehen stellt eine besondere Form der Anschlussfinanzierung dar, die eine frühzeitige Festschreibung des Zinssatzes ermöglicht. Der Fokus liegt dabei auf einer langfristigen Zinssicherheit, wobei ein gegebenenfalls anfallender Zinsaufschlag in Abhängigkeit zur Vorlaufzeit steht. Dieses Finanzierungsinstrument besitzt insbesondere in Phasen von seitwärts verlaufenden oder steigenden Zinsen eine hohe Relevanz.

Optimierungsoptionen: Die Vereinbarung einer vorzeitigen Anschlussfinanzierung bietet die Möglichkeit, Tilgungsrate und Laufzeit bedarfsgerecht anzupassen oder flexible Bausteine wie bspw. Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel innerhalb der neuen Zinsvereinbarung zu vereinbaren.

Sobald der Anschlussbedarf absehbar ist, lohnt der professionelle Vergleich am Markt – und zwar nicht nur mit der Hausbank, sondern überregional und interdisziplinär:

Umfassender Marktüberblick und objektive Vergleichsmöglichkeiten – Angebote zahlreicher Kreditinstitute und Banken werden eingeholt und transparent verglichen. Ziel ist es, nicht nur das preiswerteste, sondern auch das optimal auf die individuellen Bedürfnisse zugeschnittene Anschlussdarlehen zu identifizieren.

Komplette Abwicklung und unkomplizierter Bankenwechsel – Ein Bankenwechsel im Rahmen einer Anschlussfinanzierung wird einfach und ohne versteckte Kosten realisiert. Der gesamte administrative Ablauf wird übernommen, wodurch ein reibungsloser Übergang gewährleistet ist.

Individuelle Lösungen und flexible Anpassungen – Maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte werden unter Berücksichtigung der aktuellen Lebenssituation und finanzieller Ziele entwickelt. Dabei erfolgt zusätzlich eine Überprüfung von Optimierungsmöglichkeiten einzelner Bestandteile der Finanzierungsstruktur.

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